?

Log in

No account? Create an account

Полный Дзен.

Мир как воля и представление.


Previous Entry Share Flag Next Entry
Евсюткин Дмитрий

Пора валить в Калининград. Недвижимость.


Сегодня мы поговорим о такой интересной штуке, как калининградская недвижимость. Поясню, почему я могу совершенно спокойно на эту тему рассуждать и давать советы. Начиная с 1986 года, мы последовательно жили в разных районах города, и за это время сменили восемь квартир. Кроме того, я построил дом, отремонтировал два десятка складов и магазинов, построил турбазу и был владельцем нескольких дачных участков в разных районах города на которых возвел домики для продажи.

И последнее, недвижимость –эта одна из форм моего заработка. Мы покупаем квартиру в стадии фундамента или «немца» по неожиданно хорошей цене, ремонтируем её, а через три года продаём.
Поэтому без ложной скромности могу сказать, что в недвижимости я разбираюсь неплохо. Во всех нюансах, начиная от строительства заканчивая взаимоотношениями с риелторами.

Еще один момент, данный пост не является путеводителем по калининградской недвижимости, а служит скорее ориентиром, от которого лучше не отступать, чтобы не вляпаться.

Районы.
В географическом плане любой город делится на сектора, соответствующие Розе Ветров. Будь то Москва, Гамбург или Чикаго. Такие города характеризуются мощной окружной дорогой и широкополосными въездами-выездами в город. Окружная служит для того, что поток транспорта через город был минимальным.
Калининград, увы, не может всем этим похвастаться. У нас нет окружной дороги, а есть какая-то козлиная тропа, по которой все рабочее время невозможно проехать.
Въезд и выезд затруднены, потому что это не приоритетная задача для городских властей, когда в центре есть пустующие участки, которые можно застроить домами.

на фото: Московский проспект сос тороны реки Преголи.

И наконец, географические термины у нас не используются, поэтому, когда спрашиваешь где находится такая улица человек начинает морщить репу и говорить примерно так6 «А, ну, это в Балтрайоне, за «Викторией», справой стороны». То есть ответ точно такой, же как отвечают в Стамбуле: «Аа, конечно знаю, это возле Университета, за Золотым Базаром, у ресторана одноглазого Махмуда, дочка которого вышла замуж за бесноватого Музафера».
Раньше город был поделен на пять районов: Балтийский, Московский, Ленинградский, Октябрьский. Сейчас осталось три - Центральный, Московский и Ленинградский. При этом Центральный объединили с Октябрьским, а Московский с Балтийским. Кто от этого выиграл непонятно. Хотели, как лучше –получилось, как всегда.

На снимке: как видно с высоты Калининград достаточно зеленый город.

Местные, в разговоре, как правило употребляют другие названия, которые четче дают представление о месте обитания, поэтому часто можно услышать такие слова, как Шпандин, Вашингтон, Северная гора, Сельма, площадь, рынок, танк,вокзал.
Город активно застраивается. Самое масштабное строительство ведется в Ленинградском и Московском районе.
Самые большие пробки там же.

Я посмотрел, о чем говорят на форумах и как характеризуют районы те калининградцы, которые недавно приехали сюда. Там много эмоций и нет четких критериев.
Так вот критерии при выборе жилья достаточны просты.
-транспортная доступность
-экология
-криминогенная обстановка
-инфраструктура
-цены на квартиры
-наличие работы
-школы и детские сады, выделим их в отдельную группу.


Так вот, если мы возьмём именно эти критерии, то увидим, что в Центральном районе низкая крименногенность, лучшие школы, университет, несколько парков, малоэтажная застройка и хорошая экология.
А к примеру Московский район не может ничем из этого похвастаться, кроме довольно дешевых цен на первичку.

Если же взять Ленинградский район, то он настолько разный, то там придется говорить о каких-то точках. Например, район Верхнего озера, самый престижный в городе. Здесь живут все наши нувориши и менты, чиновники и депутаты, вышедшие из бандитов и аффилированных к ним групп. Здесь прекрасный парк, бандосы сделали для себя дороги, отстроили променад вокруг озера, по которому можно прогуливаться и дивиться дорогим особнякам. Но здесь отсутствует инфраструктура, если мы возьмём шаговую доступность школ, супермаркетов, ресторанов или торговых центров.


На снимке: Верхнее озеро -излюбленное место для прогулок и отдыха.

А скажем район Сельма характеризуется десятком супермаркетов, отсутствием зелени, высоким трафиком, одной школой на район и довольно приличными домами. Да и состав населения Сельмы неплох, это военные, приезжие и те люди, которые убежали из области или из других менее благополучных улиц города.

на снимке: пример квартала на Сельме.

Есть и более жесткие примеры, главная артерия Ленинградского района –это Московский проспект, который находится, как бы на дне города и застроен высокими и убогими советскими зданиями, а ля стройбат.
Здесь жить категорически не рекомендуется, ибо все канцерогены города сдувает сюда, а сумасшедший трафик только усугубляет ситуацию.
И еще, если заехать в Центральный район и выехать из него достаточно просто, как из центра, так и в центр. То Московский район –это нервотрепка и постоянное торчание в пробке.

Подведем итоги. Жить, в Кёниге, можно везде. Вопрос только в том, что вы хотите и сколько у вас есть денег.
Лично я старый фанат Центрального района, от проспекта Мира влево до улицы Борзова. Здесь есть всё и всё в шаговой доступности. И лучшие рестораны, и лучшие школы, и парки, и фитнесс, и супермаркеты, и тихо, и красиво. До площади Победы пешком идти минут 15, а если есть велосипед, то даже не стоит заморачиваться, как добраться куда-то. Я очень редко сажусь за руль автомобиля, ибо не вижу в этом никакого смысла.

Риелторы.
У приезжих существует два серьезных заблуждения. Первое, что все риелторы козлы. Второе, что сделку по покупке квартиры можно осуществить, без этих замечательных людей.
Увы, увы. За последние три месяца мне приходилось трижды вытаскивать людей из ситуации, когда они могли остаться без денег и без квартиры. Поясню. Приезжих в Калининграде рассматривают, как основной источник заработка. А какой главный бизнес в городе? Главный бизнес в городе –это занять денег, а потом их не отдать. Или сказать, что сделаешь на рубль, а выполнишь на копейку. Или впарить неместному какой неликвид. Или продать квартиру через четырёх посредников. В общем, существует масса способов, чтобы разводить народ на бабки.

Итак, в работе с калининградскими риелторами нужно помнить три вещи.

-Главное в этом деле репутация. Если вам дали номер телефона и отрекомендовали человека, как надежного и порядочного, то можно смело ему довериться. Калининград город маленький, поэтому вычислить, что говорят о человеке очень легко. Причем огромный офис, вывеска, услужливые работники абсолютно не страхуют вас от того, что вас могут «кинуть». Буквально две недели назад наблюдал, как контора под громким названием «Риэлт-финанс» пыталась кинуть родителей моего друга. Хорошо, что он вовремя обратился с просьбой проверить состояние сделки. А там было черт знает, что и, если бы не оперативное вмешательство, родичи остались бы без пяти миллионов рублей.

Поэтому только рекомендация и никаких других вариантов. И желательно от пары человек. И желательно, чтобы сделку контролировал знакомый юрист. Хотя, обычно, если риэлтор надёжный, он привлекает юриста сам и платит ему из своего гонорара. Недавно у нас был случай, когда жена продавала квартиру, зарегистрированную в юстиции, на которую получено свидетельство и кадастровый паспорт, в общем все как положено.
В последний момент, она уговорила клиентов положить деньги в сейф до получения нового свидетельства и только после этого провести взаиморасчет.
Регистратор, проверяя дело на эту квартиру обнаружила, что её хозяин просто «кинул» фирму застройщика на полтора миллиона рублей и при помощи подлога оформил квартиру в собственность.
Хорошая новость, честных людей в городе больше!

Так что, кому будет нужно пишите на почту или в личку фейсбука дам телефоны приличных людей. Все контакты в моем профайле.

-В любом случае и риэлтор, и риэлторские конторы возьмут с вас за своё участие в сделке 2-5% в зависимости от стоимости недвижимости. Этих расходов не избежать и под любым соусом с вас их возьмут. Просто если вы сразу спросите, какова комиссия, и сразу настроитесь ее заплатить, то жаба вас не будет душить, и вы не будете создавать лишних проблем себе и людям. Не заставлять их хитрить и обманывать.

-И последнее, чем больше вы посмотрите квартир, тем больше вы потеряете время. Опытный риэлтор не станет показывать больше трех объектов. Как правило, поговорив с вами и выяснив сколько вы готовы потратить, что для вас является приоритетом, он предлагает несколько вариантов, один из которых обязательно вас устроит. Повторюсь, если с вами работает профессионал. Поэтому, если вас три дня возят по городу в надежде что-то вам впулить, лучше обратиться в другую контору.

Типы недвижимости.
В Калининграде существует несколько типов недвижимости, что несколько отличает наш рынок от общероссийского. И если хрущевки, брежневки, сталинки у нас тоже присутствуют, а последняя весьма условно, то «немцы» присутствуют только у нас.

Немцы –это многоквартирные и частные дома, построенные до 1945 года или восстановленные, для которых характерна малоэтажность, черепичная кровля, подвалы, чердаки, придомовая территория иногда довольно просторная планировка с высокими потолками.

обертайх
На снимке: пример рконструкции немецкого особняка в районе ул.Тельмана под гостиницу.

Кстати, если посмотреть на то, где селились зажиточные бюргеры и строили свои особняки, то это будут все те же тихие улицы, расположенные в районе Верхнего озера, ул.Тельмана, и в Центральном районе на Кутузова, Шиллера, Комсомольской, Пацаева, Офицерской и других.


На снимке:старые немецкие дома на ул.Родителева

То есть, престижными остались те же райончики, которые пользовались спросом у немцев.

Таким образом проще поделить все жилье на советскую застройку, хрущевки, т.к. они стоят особняком, «немцев» и новострой.
Почему хрущевки стоят особняком? Ну, по той причине, что хрущевки как-раз располагаются в престижных районах, их налепили на месте разрушенных немецких зданий на таких улочках, как Свободная, Кирова, Леонова или Библиотечная. Благодаря расположению цены на эту недвижимость достаточно высоки.
Советские постройки пользуются весьма низким спросом, если это не кооперативное жилье, расположенное в хорошем месте. Ну, и все, наверное, знают, что загаженные подъезды, разбитые двери, скрипящие лифты и вонючий мусоропровод –все это наследие мрачных времен.

Слава богу, что последние десять лет жители таких подъездов сами приводят их в порядок, не надеясь на Путина.
Немцы всегда пользовались и будут пользоваться спросом, ибо у них есть несколько преимуществ –хорошая локация, красный кирпич из которого их строили, крепкие стены, мощный фундамент, неплохая планировка.

Есть и недостатки, часто обветшалые внутридомовые сети, хотя на сегодняшний день практически во всех немцах жильцы сделали ремонты и с этим стало проще. Подвалы порой забиты ненужным хламом, который издает запах старости и декаданса. Стены иногда трескаются, то ли от того, что на чердаке стали строить квартиру, то ли от увеличившегося потока машин, то ли от старости. В любом случае покупая немца, нужно все тщательно смотреть и считать.
Что до меня, то немцев я ни на что не променяю. Если только не построю дом загородом.

Новостройки. Их у нас много. Город перенасыщен стройками и жильё можно купить от 36 тысяч до 200 тысяч за квадратный метр.

колоскова
На фото:пример престижной новостройки на ул.Колоскова

Кто бы там чего не говорил, элитного жилья у нас нет. А есть псевдоэлитное рассчитанное на гламурных лохов и разбогатевших ментов. Сейчас на рынке наблюдается резкий всплеск активности по покупке квартир. Люди хотят как-то сберечь обесценивающиеся деньги и вкладывают их в недвижимости. Подробнее о том, кто ,как и где у нас строит, мы поговорим в следующий раз.


на снимке:пример бюджетной новостройки.

Зы. Первую часть цикла очерков под общим названием пора валить в Калининград можно прочитать здесь.
Вышло уже два поста о еде в Калининграде.Проект "В два счета". Здесь и здесь.

Posts from This Journal by “пора валить в Калининград” Tag


promo shri_boomer march 29, 2015 23:15 56
Buy for 100 tokens
Как-то Шри Бумер пришел на съезд просветленных Гуру Всея Руси. В президиуме присутствовали: а. Сад Гуру Джаяшива Курочкина – просветленный мастер Адвайты. б. Сен Сей Кобылкина Зинаида - Мастер рейки. в. Бхагаван Шри Вася Потапов – ошовский саньясин, получивший просветление, после…

  • 1
levashove November 18th, 2014
Всё по делу. Могу ещё накидать опыта поиска съёмных квартир. Это отдельная история

shri_boomer November 18th, 2014
слушай да, я что-то забыл написать про поиск и аренду. Ну, напишу в другой раз.А ты и сам можешь написать пост об этом.Можем просто со организоваться всеми блогерами и писать под одним заголовком.

strangerfrom November 18th, 2014
привет. хочу немца или вообще заброшенный и самому реконструировать. как прошедший это можешь дать ориентир по затратам? на метр

shri_boomer November 18th, 2014
затраты на метр,очень растяжимая цифра.
Строители обычно берут от ста долларов за ремонт, если ты сам не наймешь пару тройку узбеков. Соответственно материалы обходятся в ту же сумму.Считай грубо 200 долларов на метр.

ext_2419703 November 18th, 2014
Очередной "плачь Ярославны" от голодающих риэлторов. По ходу совсем Авито поджимает.

shri_boomer November 18th, 2014
ага,бля, от риэлторов)

otvertkka November 18th, 2014
Спасибо за подробное описание!

Когда будете писать про застройщиков, по возможности напишите, пожалуйста, есть ли компании с хорошей репутацией, долгим временем работы (без долгостроев, естественно), с хорошим расположением домов (если не центр, то спальные районы, но нормальные с точки зрения транспортной доступности на машине). В этих домах должна быть более-менее однородная среда, то есть без социального жилья, охрана, желательно закрытая территория, хорошее качество самого дома (толстые стены без межквартирной слышимости, приточная вентиляция и тд и тп). У нас в Питере есть застройщик Юит, мы живем в их доме, может быть, в Калининграде имеется что-то подобное. Пока рано говорить, конечно, но в долгосрочной перспективе вариант переезда возможен))))

shri_boomer November 18th, 2014
да,конечно такие компании есть, причем я знаю,что у некоторых застройщиков даже нет долговых обязательств перед банками, что обеспечивает им высокую надежность.

olgahjort November 18th, 2014
Спасибо за пост! всё по полочкам. Жду продолжения)

shri_boomer November 18th, 2014
на здоровье

kenigsberg_ost November 18th, 2014
Я бы еще посоветовал при покупке квартиры или домика узнать про тех кто жил в 90х там.
Город принял огромное количество силовиков после распада союза и все они были на чемоданах и получили карт бланш для решения своих жилищных проблем.
Решали настолько живо что участковые менялись через каждые пол года уходя в прежнюю контору со связкой квартир уже пустых и готовых к продаже.


Так вот с вас могут спросить за того Васю крутые родственники что исчез из этой квартиры 30 лет назад....а могут даже и не спрашивать....

shri_boomer November 18th, 2014
ну,эти варианты тоже надо учитывать, но как правило,следить за этим вменяется регистраторам из юстиции и юристам,если есть договор и свидет-во на руках, то с тебя взятки гладки.Сталкивался с этим.

viktorrika November 18th, 2014
Интересный и обстоятельный обзор.
А про соотношение цен на разные виды недвижки не планируете сделать материал?

shri_boomer November 18th, 2014
этим я как раз и собрался заняться в следующий раз)

komskon November 18th, 2014
С жильем в Калининграде все понятно.

А как там с работой?
Потому что в основном, покупают там жилье с целью переезда а не для того,чтобы потом сдавать его в аренду.


ra_ste November 18th, 2014
Информативно. Так же интересна тема работы.

old_seamonkey November 18th, 2014
Это все конечно здорово, замечательно и полезно.
Но больше всего интересует рынок труда - если там все плачевно (причем стабильно плачевно с маленькими зарплатами) то все эти плюсы и минусы вобще меркнут и переезжать смысла никакого нет.
Будет пост с детальным обзором рынка труда от Вас или от кого-нибудь из калининградской жж братии ? Это ведь потенциальное попадание в топ (если грамотно подойти, со ссылками, цифрами и тд)
Заранее спасибо от переселенцев!!

(+ если если про города спутники напишите и недвижимость и общую ситуацию там - вобще шоколадно будет!)

shri_boomer November 20th, 2014
напишем,уже договорились какбы

coriente November 18th, 2014
Как относительно недавно переехавший, могу сказать что сразу был настроен категорически против Сельмы - жуткий муравейник, и, как отмечено - много приезжих (для меня это минус). Присматривался к новострою в центре (Ленинский - 9 Апреля), но район какой-то недружелюбный, некомфортный - дворовые территории не очень, много машин. Очень понравился район на запад от парка, собственно там и осел, всё хорошо, но теперь, глядя на особнячки по соседству, жена пилит как она хочет свой дом.

brightist November 18th, 2014

домики там знатные :)


ebby_on_lj November 19th, 2014
А можно прикинуть навскидку минимальные деньги на 1-2 комнатную небольшую коробку без отделки (все равно я все планирую и делаю сама) в чистом, но удаленном от центра районе (мы фрилансим, нам не на рабту, но магазин рядом нужен и море хорошо бы сравнительно не далеко)
И сколько стоит примерно купить кусок земли (минимум, мы вообще клаустрофилы и агорафобы в жилищных вопросах) и построить одноэтажный кирпичный домик 6 на 8

legedza12 November 19th, 2014
Можно достаточно недорого купить в Балтийске.Море рядом,есть неплохие домики немецкой постройки.До Калининграда 40 мин.езды

  • 1